아파트 매매계약서를 작성하다 보면 잔금일이나 하자 수리, 근저당 말소 같은 내용이 계약서 본문과 특약에 서로 다르게 적히는 경우가 있습니다.
예를 들어 본문에는 잔금일이 12월 20일로 적혀 있는데 특약에는 12월 27일로 적혀 있을 수 있고요.
본문에는 현 시설 상태로 매매한다고 적혀 있는데 특약에는 누수 부분을 매도인이 수리하기로 따로 정할 수도 있습니다.
이럴 때 어떤 내용을 따라야 할까요?
같은 내용을 두고 본문과 특약이 서로 다르다면, 매도인과 매수인이 따로 협의해서 더 구체적으로 정한 특약을 우선해서 보는 경우가 많습니다.
다만 특약이라고 해서 무조건 본문보다 우선하는 것은 아닙니다. 법에서 허용하지 않는 내용이거나 문구가 너무 애매하다면 특약을 적어놨어도 문제가 될 수 있습니다.
같은 내용이 다르면 구체적으로 정한 특약을 우선해서 봅니다
예를 들어 매매계약서 본문에는 잔금일이 12월 20일로 적혀 있다고 해보겠습니다.
그런데 계약을 진행하면서 매도인과 매수인이 날짜를 다시 협의해 특약에
“잔금일은 12월 27일로 변경한다.”
라고 적었다면 보통 12월 27일을 실제 합의한 잔금일로 봅니다.
본문에 있던 날짜를 그대로 따르기로 한 것이 아니라, 계약 당사자끼리 다시 협의해 날짜를 바꾼 것이기 때문입니다.
하자 수리도 비슷합니다.
계약서 본문에 현 시설 상태로 매매한다고 적혀 있더라도 특약에
“매도인은 잔금일 전까지 안방 누수 부분을 수리한다.”
라고 따로 정했다면 누수 수리는 매도인이 처리하기로 약속한 것으로 볼 수 있습니다.
그래서 본문과 특약이 다를 때는 단순히 계약서 어디에 적혀 있느냐보다 같은 내용에 대해 당사자들이 무엇을 따로 합의했는지를 보는 게 중요합니다.
법에 어긋나는 특약은 적어도 그대로 인정되지 않을 수 있습니다
특약은 계약 당사자들이 필요한 내용을 자유롭게 정할 수 있다는 장점이 있습니다.
하지만 계약서에 적었다고 해서 어떤 내용이든 무조건 효력이 생기는 것은 아닙니다.
법에서 당사자끼리 마음대로 바꿀 수 없도록 정한 내용에 어긋난다면 특약으로 적어도 그대로 인정되지 않을 수 있습니다.
문구가 너무 애매한 경우도 조심해야 합니다.
예를 들어
“하자가 있으면 매도인이 책임진다.”
라고만 적으면 나중에 문제가 생길 수 있습니다.
어떤 하자를 말하는지, 언제까지 책임지는지, 수리를 해주는 것인지 비용을 부담하는 것인지가 분명하지 않기 때문입니다.
반대로
“매도인은 잔금일 전까지 거실 창가 누수 부분을 매도인 비용으로 수리한다.”
라고 적으면 훨씬 명확합니다.
특약은 길게 쓰는 것보다 누가, 무엇을, 언제까지, 어떻게 처리할 것인지 바로 알 수 있게 적는 게 중요합니다.
본문 내용을 바꾸는 특약은 무엇을 변경하는지 정확하게 적어야 합니다
본문과 다른 내용을 특약에 넣을 때는 어느 부분을 바꾸는 것인지 바로 알 수 있게 적는 게 좋습니다.
잔금일을 바꾸는 경우를 다시 예로 들어보겠습니다.
특약에 단순히
“잔금일 12월 27일”
이라고만 적기보다는
“기존 잔금일 12월 20일을 12월 27일로 변경하며, 나머지 계약조건은 기존 계약과 동일하다.”
라고 적는 편이 훨씬 분명합니다.
필요하다면
“계약서 본문과 본 특약 내용이 다른 경우 본 특약에 따른다.”
는 내용도 넣을 수 있습니다.
특히 잔금일이나 근저당 말소, 임차인 퇴거, 하자 수리처럼 나중에 돈과 직접 연결되는 내용은 애매하게 적지 않는 게 좋습니다.
결국 매매계약서 본문과 특약이 다르다고 해서 무조건 특약이 우선한다고 단정할 수는 없습니다.
하지만 같은 내용을 두고 매도인과 매수인이 특약에서 더 구체적으로 다시 합의했다면 그 특약을 실제 합의 내용으로 보는 경우가 많습니다.
그래서 계약서를 작성할 때는 마지막에 본문과 특약이 서로 맞는지 확인하고, 본문 내용을 바꾸는 특약이라면 어떤 내용을 어떻게 변경하는지 정확하게 적어두는 게 중요합니다.
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| 매매계약서 특약과 본문 내용이 다르면 무엇이 우선할까? |
