부동산 전자계약이란? 종이계약서와 무엇이 다를까?
부동산 계약이라고 하면 보통 계약서를 출력해서 매도인과 매수인, 임대인과 임차인이 서명하거나 도장을 찍는 모습을 떠올리게 됩니다.
그런데 요즘은 종이계약서를 만들지 않고 휴대전화나 태블릿으로 계약 내용을 확인한 뒤 전자서명하는 부동산 전자계약도 많이 이용합니다.
처음 해보는 분들은 “종이계약서를 안 써도 괜찮은 건가?” 하고 걱정하기도 하는데요.
전자계약이라고 해서 계약 내용이 달라지는 것은 아닙니다.
매매라면 매매대금, 계약금, 중도금, 잔금일을 정하고, 전월세라면 보증금, 월세, 입주일, 특약을 정하는 것은 종이계약과 같습니다.
차이는 종이에 서명하고 도장을 찍느냐, 전자문서에 본인인증을 거쳐 전자서명하느냐입니다.
부동산 전자계약은 어떻게 진행할까?
종이계약은 공인중개사가 계약서를 작성해서 출력하고, 당사자들이 내용을 확인한 뒤 서명이나 날인을 합니다.
전자계약은 계약서를 종이로 출력하지 않습니다.
공인중개사가 전자계약시스템에 계약 내용을 입력하면 당사자가 휴대전화나 태블릿으로 내용을 확인하고 본인인증을 거쳐 전자서명합니다.
공인중개사까지 전자서명을 마치면 계약이 완료됩니다.
진행 방식만 다를 뿐 계약서에 들어가는 내용은 종이계약과 크게 다르지 않습니다.
매매가격이나 임대차보증금이 얼마인지, 계약금은 언제 지급했는지, 잔금일과 입주일은 언제인지, 특약은 어떻게 정했는지 모두 계약서에 들어갑니다.
그래서 전자계약이라고 해서 내용을 간단하게 작성하거나 확인을 덜 해도 되는 것은 아닙니다.
종이계약보다 편한 부분은 계약 이후입니다
전자계약의 장점은 계약서를 종이 대신 전자문서로 작성한다는 데서 끝나지 않습니다.
부동산 계약을 하고 나면 이후에 처리해야 할 일이 있습니다.
매매계약은 부동산 거래신고가 필요하고, 주택 임대차계약은 일정 요건에 해당하면 임대차 신고를 해야 합니다. 임차인은 확정일자도 신경 써야 합니다.
전자계약을 이용하면 이런 절차가 관련 시스템과 연계돼 처리되기 때문에 종이계약보다 편한 부분이 있습니다.
특히 전세계약이나 월세계약을 하는 임차인 입장에서는 계약 후 신고나 확정일자 처리 과정이 줄어드는 점이 편리합니다.
다만 전자계약을 했다고 전입신고까지 자동으로 되는 것은 아닙니다.
실제로 입주했다면 전입신고는 따로 해야 합니다.
전세계약은 전자계약인지 종이계약인지보다 잔금을 지급하고 실제 입주한 뒤 전입신고를 제대로 했는지가 더 중요합니다.
계약서를 따로 보관해야 하는 부담도 줄어듭니다
종이계약서는 계약이 끝난 뒤 각자가 보관해야 합니다.
몇 년 지나서 계약서를 다시 찾으려고 하면 어디에 뒀는지 기억이 나지 않는 경우도 있고, 이사하면서 분실하는 경우도 있습니다.
전자계약은 계약서가 전자문서로 보관되기 때문에 이런 불편이 적습니다.
필요할 때 다시 계약 내용을 확인할 수 있고, 종이가 찢어지거나 훼손되는 걱정도 없습니다.
부동산 계약서는 계약한 날만 필요한 서류가 아닙니다.
임대차라면 재계약이나 보증금 반환할 때 다시 확인할 수 있고, 매매계약도 세금이나 소유권 문제 때문에 나중에 계약서를 다시 찾아보는 경우가 있습니다.
오랫동안 보관해야 하는 서류라는 점에서는 전자문서가 편합니다.
전자계약이라고 집이 안전한 것은 아닙니다
이 부분은 꼭 구분해서 보셔야 합니다.
전자계약을 하면 국가 시스템을 이용하니까 해당 주택이나 아파트까지 안전하다고 생각하는 분들이 있습니다.
하지만 전자계약은 계약서를 작성하고 본인을 확인하고 서명하고 보관하는 방식을 전자화한 것입니다.
집의 권리관계까지 자동으로 안전하게 만들어주는 것은 아닙니다.
매매라면 실제 소유자가 누구인지, 근저당권이나 압류·가압류가 있는지 확인해야 합니다.
전세계약이라면 보증금이 안전하게 반환될 수 있는 집인지, 선순위 권리가 얼마나 있는지, 임대인이 실제 소유자인지도 따로 확인해야 합니다.
대리인이 계약하러 나왔다면 위임관계도 확인해야 하고, 건축물대장이나 위반건축물 여부도 필요에 따라 살펴봐야 합니다.
이런 확인은 종이계약이든 전자계약이든 똑같습니다.
전자계약을 했다는 이유로 권리관계 확인을 생략하면 안 됩니다.
전자서명하기 전에는 계약 내용을 충분히 확인해야 합니다
종이계약서를 쓸 때도 계약서를 다 읽어본 뒤 서명이나 도장을 찍습니다.
전자계약도 마찬가지입니다.
최종 서명하기 전에 매매대금이나 보증금, 계약금, 중도금, 잔금일, 입주일을 다시 확인해야 합니다.
특약도 꼼꼼하게 보는 게 좋습니다.
예를 들어 매도인이 잔금일까지 근저당을 말소하기로 했다거나, 임대인이 특정 시설을 수리해 주기로 했다면 이런 내용이 제대로 들어가 있는지 확인해야 합니다.
전자계약은 화면에서 확인하다 보니 종이계약보다 빨리 넘기는 경우가 있는데, 오히려 이럴 때 실수가 생길 수 있습니다.
전자서명 버튼을 누르기 전에 계약서 전체를 한 번 더 읽어보는 것이 좋습니다.
최종 서명이 끝난 뒤에는 한쪽이 마음대로 계약 내용을 바꿀 수 없습니다.
내용을 변경해야 한다면 당사자끼리 다시 합의해서 처리해야 합니다.
종이계약과 전자계약, 무엇이 더 좋은가?
어느 한쪽이 무조건 더 좋은 계약이라고 보기는 어렵습니다.
종이계약은 오랫동안 사용해온 방식이라 익숙하고, 계약서를 바로 손에 받아볼 수 있다는 장점이 있습니다.
전자계약은 계약서를 따로 보관해야 하는 부담이 적고, 본인인증과 전자서명을 이용하며 계약 후 신고 절차가 연계된다는 점에서 편리합니다.
결국 계약의 효력이나 내용보다는 계약서를 작성하고 처리하는 방식에서 차이가 난다고 보면 됩니다.
종이계약이든 전자계약이든 실제 계약에서는 같은 부분을 확인해야 합니다.
누가 실제 소유자인지, 등기부에 어떤 권리가 있는지, 계약금과 잔금은 누구에게 언제 지급하는지, 필요한 특약이 제대로 들어가 있는지를 확인하는 것이 더 중요합니다.
전자계약은 이런 부동산 계약을 종이가 아니라 전자문서로 작성하는 방식이라고 이해하시면 가장 쉽습니다.
처음에는 조금 낯설 수 있지만 실제로 해보면 계약 내용을 확인하는 과정 자체는 종이계약과 크게 다르지 않습니다.
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